In het raadsvoorstel van 11 maart 2025 heeft het college aangegeven dat zij vindt dat een woningbouwontwikkeling bij de Vijfhoevenlaan 15 in aansluiting op De Grassen voorstelbaar is, mits wordt gekomen tot een kwalitatief en programmatisch voldoende ontwikkeling. Het perceel in de tekening hieronder in rood aangegeven is aangekocht door ontwikkelaar Karast BV.
Wij steunen het college en Karast BV dat het verstandig is ook dit stuk grond te ontwikkelen en zijn blij met de opmerkingen van het college dat dat dan wel kwalitatief en programmatisch moet gebeuren. Naast een goede inpassing in de Grassen zelf is voor ons met name de interactie met de historische en groene Voordijk van groot belang.
In rood het terrein behorende bij Vijfhoevenlaan 15, in eigendom van Karast BV.
Voordijk cultuurhistorische parel
De Voordijk kent een rijke historie als onderdeel van de Grote Waard, het oudste dijkenstelsel van Nederland en is gebouwd 1250. De Voordijk is nu onderdeel van de 35 km lange ringdijk om Heusden. Het binnendijkse wiel is ontstaan als gevolg van een dijkdoorbraak op 2 februari 1610 en is derhalve te zien op vele oude kaarten van Vlijmen. Het wiel was eerder groter dan de huidige omvang. Aan de Voordijk liggen vele historische boerderijen, die namens de gemeente onder andere vol trots worden genoemd op onderstaande postzegel en munt uitgave uit 2008 en in veel beleidsdocumenten worden beschreven. Specifiek de getoonde boerderij op munt en folder is de Voordijk 13, de directe buren aangrenzend aan het te ontwikkelen perceel. Daarnaast kent de Voordijk een zeer groen karakter, is al een gekende recreatieve fiets- en wandelroute en zal in de toekomst daarvoor met de realisatie van de Grassen en het GOL daarvoor alleen maar meer gebruikt worden.
Boerderij Voordijk 13 op de munt en de postzegel- en muntuitgave uit 2008 van Heusden en TNT Post
Goed gesprek met Karast BV
Met de direct betrokken buren hebben wij een goed gesprek met de ontwikkelaar gehad, waarin de status van de plannen uit de doeken zijn gedaan. Daarin kregen wij te horen dat het wiel in ieder geval zal blijven bestaan. Wij hebben verder vooral aandacht gevraagd dat er wordt gestreefd naar een groenwal achter de van hoge bomen en bosschages waarachter de nieuwe huizen voor de wandelaars op de Voordijk verscholen liggen.
Met de ontwikkelaars is afgesproken dat als er meer concrete plannen worden gemaakt, wij die samen met de buren, weer met hen zullen bespreken.
In 2023 is de Omgevingsvisie van de gemeente Heusden vastgesteld. En die moet uiterlijk 2032 uitmonden in een nieuw Omgevingsplan voor de gemeente Heusden. Het nieuwe Omgevingsplan heeft het doel ” met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:
Bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur, en
Doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften”
Om die omgevingskwaliteit te bereiken worden onder andere daarvoor goede (juridische) regels vastgesteld in het omgevingsplan. De basis daarvoor ligt in de nieuwe visie in combinatie met reeds vastgelegde beleidsregels.
Natuur, milieu en erfgoed belangrijk voor omgevingskwaliteit
Kwaliteit van de leefomgeving wordt bepaald door de kwaliteit van wonen, werken en infrastructurele kwaliteiten, maar natuurlijk ook door schone lucht en schoon water, natuur en landschappelijke schoonheid van velden, bomen en watertjes. Door mooie architectuur, wijken en gebouwen. Door erfgoed in de vorm van gebouwen en beelden. En door herkenning van landschap als duinen, dijken, polders, rivieren en wielen.
Belangrijke wijziging is ook dat de omgevingswet de gemeente oplegt om de bescherming van de omgeving van een monument bij de bescherming te betrekken. Precies zoals wij dat bij de oprichting van Het Vlijmens Lint al voor ogen stond. Wij zijn een vereniging voor erfgoed en groen omdat wij van mening zijn dat monumenten zonder groen niet bijzonder interessant zijn, maar groen zonder monumenten of cultuurhistorie ook veel minder relevantie heeft, zeker daar waar het geen originele natuur betreft.
Druk op ruimte betekent kiezen
De druk op de ruimte betekent dat alle betrokken partijen zich goed moeten realiseren waar welke waarden aanwezig zijn in een omgeving en beschermd of verder ontwikkeld moeten worden. Maar dus ook waar dat minder het geval is en waar mogelijk aantasting geaccepteerd moet worden. Om die keuzes, binnen de vastgestelde Omgevingsvisie, verder gestalte te geven hebben de Natuur- en Milieuvereniging Gemeente Heusden, Heemkundekring Onsenoort en Het Vlijmens Lint de handen in elkaar geslagen.
Zij zullen samen een gezamenlijke inventarisatie van de aanwezige en te ontwikkelen waarden op het gebied van erfgoed en groen maken en dus aangeven waar wat hen betreft de keuzes liggen. Basis zal daarbij zijn de Groenstructuurkaart Gemeente Heusden en de Cultuurhistorische Waardenkaart Gemeente Heusden en de ontwikkel richting van de Omgevingsvisie. Zij zullen ook aangeven waar ruimte zou kunnen liggen voor verdere woningbouw, infrastructuur en andere noodzakelijke ontwikkelingen. De leden van de drie organisatie vertegenwoordigen 1500 gezinnen in de gemeente en hebben ook bij niet-leden veel sympathie. Door de doordachte input verwachten we daarmee ook een constructief overleg met de gemeente en gemeentelijke politieke partijen over dit onderwerp te zullen hebben.
Werkgroep van start
Inmiddels een werkgroep met afgevaardigden van de drie organisaties van start gegaan met de inventarisaties van waar er meer beleid en bijbehorende regels zou moeten komen en waar juist meer ruimte voor inpassing mogelijk is. Daarbij werd in de eerste bijeenkomst het al in de omgevingsvisie aangegeven belang van de vesting, de ringdijk en de historische Langstraat straten nog maar eens onderstreept. De gemeente is inmiddels ook aan de slag gegaan: zie het transitieplan in de raadstukken, punt 6. Wij hopen dat de beleidsluwe winkel tijdens de verbouwing wel open blijft en er dus wel ruimte voor nieuw of aangepast beleid blijft, want anders is de facto de winkel gesloten tussen de omgevingsvisie in 2023 en het omgevingsplan in 2032. Wij zijn in ieder geval de tussentijd altijd bereid voor input en gevraagd en ongevraagd advies!
Sporen van palen en waterputten uit 1000 tot 1400 na Christus bij de Vlijmense Dijk
Op dinsdagmiddag 18 maart om 14.00 uur kunnen omwonenden en geïnteresseerden een kijkje nemen bij de opgravingen aan de Vlijmensedijk nr 67 in Vlijmen.
Direct achter de Vlijmense Dijk is een archeologisch team van onderzoeksbureau BAAC bezig om de resten van het middeleeuwse Vlijmen op te graven. Op deze plek gaat woningcorporatie Woonveste binnenkort 48 woningen bouwen in samenwerking met zorgorganisatie Mijzo. Een groot deel daarvan worden zorgwoningen.
Voorafgaand aan de bouw vinden allerlei milieukundige en bouwkundige onderzoeken plaats. Eén van de voorbereidende onderzoeken is deze archeologische opgraving. Uit een eerder uitgevoerd onderzoek bleek dat er archeologische sporen en vondsten aanwezig zijn uit de Romeinse tijd (12 voor Christus tot 450 na Christus) en Late Middeleeuwen (1050-1500 na Christus). Omdat deze resten bij de bouwwerkzaamheden verloren zouden gaan, worden deze voorafgaand aan de bouw onderzocht door middel van een opgraving.
Het onderzoek heeft tot nu toe al veel interessante sporen en waardevolle vondsten opgeleverd, waaronder een groot aantal waterputten en ook veel paalkuilen die wijzen op plekken waar ooit houten boerderijen en schuren moeten hebben gestaan. De eerste resultaten wijzen op bewoning vanaf circa het jaar 1000 tot 1400 na Christus. Maar ook later was er bewoning aan de dijk, zoals de uit 1699 stammende boerderij op huisnummer 67 bevestigt. Daarnaast zijn ook oudere sporen en vondsten tevoorschijn gekomen uit de Romeinse tijd, waaronder waarschijnlijk ook de sporen van een houten gebouw uit die tijd.
Woonveste, de gemeente Heusden en BAAC nodigen omwonenden en geïnteresseerden uit om de opgraving te bezoeken. Archeologen van BAAC leiden de aanwezigen rond. Aanmelding is niet nodig.
Wanneer: aankomende dinsdag 18 maart om 14:00 uur, eindigt uiterlijk om 15:30 uur Waar: op locatie Vlijmens Dijk 67 in Vlijmen.
Belang welstandscriteria en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit
In het kader van de inventarisatie van de waarden van Langstraat lint Julianastraat/Meliestraat door Heemkundekring Onsenoort en Het Vlijmens Lint in samenwerking met landschapsarchitect Bob van der Vliet hebben wij ook besloten de welstandscriteria en de toepassing daarvan in het lint nader te onderzoeken.
De Gemeente Heusden zet immers in op: “Ontwikkelingen nabij of aansluitend aan karakteristieke dorpslinten worden in samenhang met het welstandsbeleid van de gemeente uitgewerkt. Het doel is om de kenmerkende structuren van deze linten, daar waar dat kan, te behouden, versterken of te herstellen.”. En inpassingen en wijzigingen aan infrastructuur zijn enerzijds kansen om te versterken en te herstellen, anderzijds bedreigingen indien deze niet op een goede wijze worden gerealiseerd. De commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) heeft een belangrijke rol in dat proces. Zij beoordeelt aan de hand van de welstandscriteria zoals die zijn opgenomen in de Welstandsnota 2019 of nieuwe panden of majeure verbouwingen voldoen aan de criteria. Maar:
Zijn de crirteria wel voldoende onderscheidend en specifiek voor de inpassingen in het lint?
Is de realisatie van de huizen ook conform de vastgestelde criteria, past de CRK ze ook correct toe?
Werkwijze voor de check
Als werkwijze hebben de partijen de lijst van criteria van de Welstandsnota vertaald naar een scorelijst, waarbij alle criteria zijn gesplitst en gescoord konden worden. Met deze lijst zijn een aantal beoordelaars individueel een zestal relatief nieuwe inpassingen/vervangingen gaan scoren. Beoordelaars variëren tussen zowel professionals als meer dan gemiddeld geïnteresseerde amateurs. Onderstaande zes recente panden zijn daarbij beoordeeld:
Criteria zijn goed bruikbaar, beperkte uitbreiding op zijn plaats
De beoordelaars waren van mening dat de criteria in zijn algemeenheid goed bruikbaar om een geschikte inpassing te maken. Daarmee kunnen de effecten van een beoordeling voor het belangrijkste deel goed ingevuld worden (85-90%). Er zijn geen onnodige criteria, in het gebruik was de splitsing tussen hoofdaspecten en deelaspecten wat lastig.
Er was grote overeenstemming tussen beoordelaars met betrekking tot de beoordeling, zowel op de totaal beoordeling (passend of niet), als op de losse criteria. In die zin werken de criteria dus ook goed. Wij vonden zelf het gebruik van een scorelijst goed werken, dat zou mogelijk nog meer het geval zijn als er ook gewichten aan de criteria gehangen worden.
Wat betreft de criteria zouden er wat ons betreft wel uitbreiding van de criteria wenselijk zijn op het gebied van:
Behoud van het ensemble van groen en gebouw. Dit zou leiden tot nadere eisen voor wat betreft de ruimtelijke inpassing en het creëren van groen in de vorm van bomen en hagen versus parkeerterreinen en hekken. Vaak is de verhouding perceel en bebouwing niet in verhouding en de verstening te groot gegeven het karakter van het lint. Deze toevoeging is ook in lijn met het nieuwe denken in termen van erfgoed en de nieuwe omgevingswet.
Een wat verdere uitsplitsing betreffende de detaillering van dak, gevel, daklijst en kozijnen. Zowel op het gebied van gebruikte materialen als kleurgebruik. Op deze aspecten zien we dat daar veel van de laatste inpassingen verbetering mogelijk was geweest, bijvoorbeeld door af te zien van glanzende moderne dakpannen of te dominante witte omlijstingen en kozijnen.
Toepassing van criteria wel een punt van nadere discussie
In een viertal gevallen voldoen nieuwe inpassingen in voldoende of hoge mate aan de criteria. Op elementen hadden er wel aanvullende verbetering suggesties of – eisen gesteld kunnen worden.
In een tweetal gevallen voldoen de inpassingen niet of duidelijk onvoldoende aan de geformuleerde eisen en hadden ons inziens terugkijkend niet goedgekeurd mogen worden gegeven de criteria. Daarbij zou het, met oog op toekomstige aanvragen, dus interessant zijn na te gaan waar in het proces daar anders gehandeld had kunnen worden. Was de goedkeuring achteraf niet goed of was de uitvoering van het goedgekeurde niet conform ingediend plan? En waarbij wij ons realiseren dat het makkelijker beoordelen achteraf dan vooraf zoals dat door de commissie het geval is.
Geen toetsing bij meer fundamentele wijzigingen?
De getoetste Welstandscriteria zijn gemaakt voor toetsing door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit ter beoordeling van ingediende omgevingsvergunningsaanvragen binnen genoemde welstandsgebieden met klasse H.1.a.
Er zijn geen Welstandstoetsingscriteria voor meer fundamentele aanpassingen in, aansluitend of nabij de bestempelde gebieden, zoals in geval van infrastructurele wijzigingen, herinrichting straat of plein, wijziging van bestemmingsplannen, ontwikkeling van nieuwe bouwlokaties aansluitend, of nabij de welstandsgebieden. Het is voor een objectieve beoordeling van deze veel voorkomende plannen wel wenselijk een lijst te maken en gezien het effect van de impact toe te passen op zowel gebieden met status H.1.a en H.1.b.
Conclusie en vervolg
De criteria van de Welstandsnota 2019 zijn in zijn algemeenheid goed en bruikbaar. Zij zouden wel een update kunnen gebruiken mbt aandacht het groen karakter, passend zowel op het eigen perceel als in het lint of dijk. Dit is ook in lijn met de nieuwe Omgevingswet. Een aanscherping op de gebruikte materialen en kleuren adviseren wij ook.
Bij een achteraf beoordeling blijken er panden te zijn gebouwd die conform de vigerende criteria niet gebouwd hadden moeten worden. Het verdient aandacht om het proces voor en na goedkeuring op dit punt nog eens na te lopen.
Er is geen objectieve Welstandscriteria lijst gedefinieerd voor grotere planologische wijzigingen in, aansluitend of nabij de welstandsgebieden, terwijl die een veel grotere impact hebben op de vastgestelde Welstandsgebieden.
Om de afgesproken ontwikkel en beschermingsambities waar te maken is een criterium lijst wel van groot belang en wij adviseren daarom ook deze te maken.
Wij hebben onze bevindingen inmiddels kunnen presenteren aan de Gemeente Heusden en zullen hierover een vervolggesprek plannen. De Welstandsnota wordt uiteindelijk in de Gemeenteraad vastgesteld dus goed ook met de verschillende fracties over deze bevindingen te bespreken. Kortom: wordt vervolgd!
De gemeente heeft een bestemmingsplanwijziging voorgelegd om de bouw van een woning op de Voordijk mogelijk te maken in de voortuin van de historische wederopbouw boerderij Voordijk 29.
In deze voortuin wil men een huis van 8 meter hoogte (en 6 meter goothoogte) realiseren. De veelal rieten daken van de directe buren zijn significant lager, vaak 5 meter en 2 meter goothoogte.
De te realiseren woning zou 8 meter hoog moeten worden en een dakgoot hoogte kennen van 6 meter. En daarmee niet alleen het zicht ontnemen op de wederopbouw boerderij, maar ook zwaar boven de andere historische boerderijen ter plekke uittornen.
Naar de mening van het Vlijmens Lint zou het goed zijn een veel heldere visie te ontwikkelen op de Voordijk en wat daar aan bebouwing wenselijk is. In de recente Omgevingsvisie van de Gemeente Heusden is de Voordijk aangewezen als onderdeel van de te beschermen historische dijkring.
Historische bebouwing
Maar zowel op de provinciale en gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart is de Voordijk als 13e eeuwse dijk aangewezen als historisch lijnelement. Een groot aantal boerderijen, en ook die rondom Voordijk 29, worden op de cultuurhistorische waardekaart aangemerkt als historische gebouwen. De Voordijk wordt verder beschermd door de Welstandsnota, zij het dat, vreemd genoeg, daar waar de meeste historische gebouwen staan de bescherming wat lager is dan iets zuidelijker aan de Voordijk (H.1.b ipv H.1.a). Wat het Vlijmens Lint betreft zou deze omissie in de Welstandsnota hersteld moeten worden.
Typische historische bebouwing aan de Voordijk. Boerderijen in het groen met een beperkte hoogte. Het (rieten) dak veelal doorlopend tot laag bij de grond.
Landschappelijke groen van hoge kwaliteit
Maar voor bewoners en de vele passanten (fietsers en wandelaars) is ook het landschappelijk groen van grote waarde. Zo is niet voor niets de Voordijk opgenomen in het fietsroutenetwerk Nederland (knooppunten). De dijk wordt naar de toekomst afgesloten voor het meeste autoverkeer, en zal daarmee nog aantrekkelijker worden als fiets- en wandelroute. Dat temeer nu langs de Voordijk buitendijks ook het NatuurNetwerkBrabant wordt gerealiseerd en ook veel bewoners van de nieuwe wijken De Grassen zal trekken als wandelgebied. Het lijkt Het Vlijmens Lint dus ook van groot belang het groen binnendijks te koesteren en een duidelijke visie te ontwikkelen hoe inpassingen het beeld niet verstoren. Want fietsend of wandelend over de dijk is het zicht nu aan beide kanten bijzonder mooi en waardevol, het zou erg zonde zijn als het binnendijkse beeld door inpassingen zou verdwijnen.
Het groene gevoel aan de beide zijden van de Voordijk. Meteen na de boerderij links zou het nieuwe hoge huis moeten komen.
Nu geen tussentijds bestemmingsplan goedkeuren
Wat betreft Het Vlijmens Lint is het nu niet opportuun tussentijds, zonder een overkoepelende visie ene bestemmingsplan goed te keuren dat zo duidelijk indruist tegen de intenties van de beleidsnota’s als de Omgevingsvisie Gemeente Heusden, de Cultuurhistorische Waardenkaart Gemeente Heusden en de Welstandsnota Gemeente Heusden. Wij hebben dan ook onze zienswijze inmiddels laten horen aan de gemeente.
